Nel mio condominio abbiamo una società di manutenzione degli ascensori che non ci soddisfa minimamente. In caso di guasti, la società non si impegna a intervenire in tempi precisi, e anzi esclude le riparazioni di sabato e domenica. Il call center risponde solo in orari d'ufficio e ogni “chiamata” va pagata a parte rispetto al canone base, che comprende solo le riparazioni ordinarie. In un caso l'ascensore è rimasto fermo dal giovedì al lunedì successivo. Il contratto dura cinque anni e prevede, come penale per il recesso, il pagamento di metà del canone residuo (nel nostro caso, due anni di canoni). Come possiamo tutelarci? Possiamo considerare responsabile l'amministratore per la scelta di una ditta non adeguata? N.C. ALESSANDRIA

La consultazione del contratto è il primo passo da compiere. Serve, infatti, a verificare quali sono gli obblighi dell'impresa. Se, rispetto alle pattuizioni, essa è inadempiente, occorrerà fare una contestazione formale e, successivamente, contattarla per cercare una soluzione. 
Per i tempi di intervento, se non sono stati specificati, saranno considerati quelli ordinari per il ripristino del servizio. Nel caso di espresse esclusioni, bisognerà modificare il contratto per comprendere gli aspetti non previsti. Si ricordi che la scelta dell'impresa viene fatta dall'assemblea, mentre all'amministratore spetta il compito di dare esecuzione al contratto. Sarà opportuno, però, anche confrontare il contratto con la normativa di settore. In generale, è necessario fare una distinzione tra contratti aventi a oggetto impianti disciplinati da leggi speciali e contratti di appalto concernenti,invece, altri servizi.
Tra i primi, si pensi ai più comuni, quali l'ascensore e la centrale termica. Il Dpr 30 aprile 1999, n. 162, è il regolamento contenente norme sugli ascensori. A tali disposizioni il contratto di manutenzione si deve attenere. Il manutentore è tenuto a effettuare verifiche periodiche. Inoltre deve promuovere tempestivamente la riparazione e la sostituzione delle parti rotte o logorate. In difetto di questi interventi, l'impresa sarà inadempiente. Dal canto suo, il condominio deve provvedere prontamente alle riparazioni e alle sostituzioni.
Per l'impianto di riscaldamento, vi sarà un contratto di manutenzione la cui disciplina è rinvenibile nelle leggi speciali. Sono queste a dettare le scadenze e gli adempimenti. È consigliabile anche un contratto con un terzo responsabile al quale saranno affidati l'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell'impianto termico e il rispetto delle disposizioni in materia di efficienza energetica. Egli sarà responsabile anche della sicurezza e della tutela dell'ambiente. In caso di frequenti guasti o di insufficiente erogazione del calore, dopo avere verificato le condizioni contrattuali, sarà opportuno accertarsi se tutti gli adempimenti di legge sono stati rispettati, e verificare anche che la installazione sia stata corretta. Vale la pena, quindi, di chiedere copia del progetto conforme all'articolo 26, comma 3, della legge 10/1991, che obbliga alla realizzazione di un'opera efficiente anche in termini di consumi energetici, nonché copia della dichiarazione di conformità dell'impianto secondo il Dm 37/2008. Infine, conviene verificare la corretta conservazione del libretto d'impianto, ex Dpr 74/2013 e successivo Dm del 10 febbraio 2014, chiedendo la documentazione di tutti gli interventi manutentivi. 
Nel caso in cui manchi qualche documento o non sia stato effettuato quanto richiesto dalla legge (pur in assenza di espressa previsione nel contratto), saranno necessari opportuni approfondimenti con l'impresa. Se, invece, è stato compiuto tutto quanto previsto dalle norme di settore, sarà obbligo del condominio assumere delibere aventi a oggetto diversi (o ulteriori) interventi per assicurare l'erogazione del servizio. Vi sono poi contratti che non trovano la loro disciplina in leggi speciali, quali, ad esempio, quelli relativi alla pulizia delle parti comuni e alla manutenzione del giardino. È consigliabile indicare nell'oggetto del contratto quale sarà lo standard del servizio che i condòmini ritengono soddisfacente per le loro esigenze. Eccessiva indeterminatezza, infatti, lascia spazio a possibili malcontenti pur in assenza di inadempimento contrattuale da parte dell'impresa.
In generale va ricordato che, in tema di appalto (qual è anche quello avente a oggetto un servizio), il committente può esercitare il diritto di recesso legale ex articolo 1671 del Codice civile, in qualunque momento dopo la conclusione del contratto, e che tale diritto può essere giustificato anche dalla sfiducia verso l'appaltatore per fatti d'inadempimento. Il recesso può anche trovare fondamento nell'ipotesi di recesso convenzionale (articolo 1373 del Codice civile). Il contratto si scioglie senza necessità di indagini sull'importanza e gravità dell'eventuale inadempimento, le quali sono rilevanti soltanto quando il committente abbia preteso anche il risarcimento del danno dall'appaltatore, per l'inadempimento in cui questi fosse già incorso al momento del recesso. 
Poiché il condominio è considerato “consumatore”, trova applicazione il Dlgs 6 settembre 2005, n. 206. Ne consegue che alcune clausole del contratto potrebbero essere contrarie alla legge. Si considerano, infatti, vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. La vessatorietà comporta la nullità di queste clausole, ferma restando la validità della restante parte del contratto. Tra le principali clausole che si presumono vessatorie fino a prova contraria, vi sono quelle che:
• escludono o limitano le azioni o i diritti del consumatore in caso di inadempimento totale o parziale, o di adempimento inesatto;
• impongono al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro d'importo manifestamente eccessivo;
• stabiliscono un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta;
• stabiliscono che il prezzo dei beni o dei servizi sia determinato al momento della consegna o della prestazione;
• consentono all'impresa di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore possa recedere se il prezzo finale è eccessivamente elevato;
• limitano o escludono l'opponibilità dell'eccezione d'inadempimento da parte del consumatore;
• sanciscono a carico del consumatore decadenze o limitazioni della facoltà di opporre eccezioni.

LAVORI IN SICUREZZA 
Particolare attenzione bisogna prestare quando vengono effettuati servizi all'interno del condominio.

Si pensi al caso frequentissimo delle pulizie delle scale che, mediamente, avvengono almeno due volte alla settimana.
L'amministratore deve avere cura affinché siano prese le dovute cautele per la sicurezza dei condòmini e di coloro che in ogni caso hanno modo di transitare nelle parti comuni.
L'impresa dovrà segnalare, anche con appositi cartelli, la presenza di pavimento bagnato per evitare cadute con conseguenti lesioni.
D'altro canto l'amministratore dovrà accertarsi che tali cautele vengano prese e, in caso negativo, intervenire affinché non sia trascurata la sicurezza. In caso di danni, infatti, sussisterà la responsabilità dell'impresa
ma anche del condominio, per eventuale omessa vigilanza. 

MASSIME E SENTENZE
La pulizia delle scale in assenza dell'impresa 
In sostituzione dell'impresa di pulizia delle scale, l'assemblea condominiale non ha la facoltà di imporre al condomino l'obbligo di effettuare le pulizie o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso venga assunta una simile delibera, questa è radicalmente nulla, avendo i condòmini statuito oltre le proprie competenze, con violazione dei diritti del singolo condomino, sui quali la legge non consente ad essa di incidere.
Tribunale Padova, 10 maggio 2012 
Il recesso del committente senza giusta causa 
Nel contratto di appalto, il committente può recedere, ex articolo 1671 del Codice civile, senza che ricorra una giusta causa. Pertanto la domanda dell'appaltatore, tesa all'accertamento di tale recesso e dell'inadempimento del committente, si fonda su presupposti diversi, poiché solo la seconda ipotesi implica una indagine delle condotte tenute dalle parti per accertare la colpa e la gravità del comportamento.
Cassazione civile, sezione II, 2 maggio 2011, n. 9645 
L'obbligo d'indennizzo in caso di recesso 
In caso di recesso del committente ex articolo 1671 del Codice civile, l'obbligo indennitario gravante sul medesimo è costituito dall'utile netto che l'appaltatore avrebbe potuto ricavare dal completamento dell'opera,
in riferimento ai lavori rimasti ineseguiti; i lavori già eseguiti devono invece essere pagati integralmente in base ai prezzi pattuiti, già comprensivi del guadagno dell'appaltatore.
Cassazione civile, 6 giugno 2012, n. 9132 
Le responsabilità dell'amministratore 
L'amministratore è responsabile per i danni che derivano dalle parti comuni in caso di appalto, In relazione alle parti comuni egli, avendo poteri e doveri di controllo, si trova nella posizione di custode.
Cassazione civile, 16 ottobre 2008, n. 25251 

Edoardo Riccio – 10 novembre 2014 - tratto da sole24ore.com