Parti comuni solo se servono a tutti
In tutti i condomìni vi sono parti dell’edificio «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole proprietà immobiliari», per utilizzare la definizione di cui all’articolo 1117 del Codice civile, e parti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Stabilire se una parte dello stabile è comune a tutti i condomini o di proprietà esclusiva di alcuni di loro, riveste una notevole importanza da molti punti di vista: si pensi ad esempio alla attribuzione delle spese (al condominio o a singoli condomini) per la manutenzione delle parti in discussione, o alla stessa proprietà del bene, che in molti casi viene reclamata sia dal singolo condomino (problema che si pone spesso ad esempio per i sotto tetti) che dal condominio, o ancora alla necessità per il terzo di individuare un responsabile (evidentemente le cose cambiano a seconda che il danno sia derivato da una parte comune o privata) al quale rivolgere una eventuale richiesta di risarcimento danni.

Non sempre è facile individuare la natura, privata o condominiale, del bene facente parte dell’edificio, e vi possono anzi essere casi in cui tale individuazione appaia particolarmente difficoltosa.

A questo proposito, una volta doverosamente ricordato come l’elenco di «parti comuni» di cui all’articolo 1117 del Codice civile non sia tassativo ma solo indicativo, può essere utile ricordare che il criterio guida utilizzato dalla Cassazione per decidere i casi contestati sia sostanzialmente quello del reale utilizzo e utilità del bene, recentemente ribadito (Cassazione, sentenza 26766/2014) nel modo che segue: «vige la presunzione legale di comunione pro-indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura sono destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso».

Saranno parti private, pertanto, quelle parti dell’edificio (si pensi ad esempio in via indicativa e semplificando il tutto ai balconi) destinate a essere utilizzate e “godute” non da tutti i condomini ma solo da alcuni di essi.

Si noti, inoltre, come l’identico criterio del reale utilizzo e godimento del bene, sia poi anche utilizzato (sia dal legislatore che dai Tribunali), non solo per definire la natura condominiale o privata del bene, ma anche per stabilire (si pensi ad esempio al caso del lastrico solare previsto dall’articolo 1126 del Codice civile) quali condomini e in che misura, nel caso ovviamente di parte ritenuta condominiale, debbano concorrere al pagamento delle varie spese manutentive.

FIORIERE

Sentenza 6624/2012

Nel decidere in merito alle spese relativa ad alcune fioriere poste sui balconi, viene ribadito che i balconi aggettanti, prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Cosa che non era nel caso in oggetto, pertanto le spese venivano addebitate ai singoli proprietari dei terrazzi.

MURO DIVISORIO

Sentenza 10270/2014

In questo caso la cassazione è intervenuta in merito a una azione di risarcimento danni proposta da un privato a seguito del crollo di un muro divisorio condominiale, stabilendo che la relativa spesa andasse ripartita fra tutti i condomini (e non solo fra alcuni di essi) poiché
le indagini condotte in corso di causa avevano chiarito che il muro in questione era di
natura condominiale in quanto «assolveva
una funzione protettiva e di contenimento a favore di tutti i condomini»

INFILTRAZIONI

Sentenza 18164/2014

La Suprema Corte stabiliva, nel determinare in che misura i vari condòmini dovessero provvedere al risarcimento di danni
derivati da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare, che si dovesse utilizzare l’articolo 1126 del Codice civile, e cioè applicare il principio «in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione della utilità che la cosa
da riparare o ricostruire è destinata a dare
ai singoli appartamenti»

PLUVIALI

Sentenza 27154/2014

Ha recentemente ritenuto che i canali
di scarico delle acque meteoriche
del tetto di uno stabile costituiscano
bene comune, «atteso che svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (...)
in quanto servono all’uso e godimento comune»... (in questo caso si discuteva
fra i condomini su chi dovesse
e in che misura accollarsi le spese
di manutenzione dei predetti beni
in contestazione).

10 marzo 2015 – tratto da sole24ore.com