Per sfuggire alle conseguenze del nuovo dl 39/2024, che ha vietato sconto in fattura e cessione del credito, i proprietari degli immobili possono fare intervenire un soggetto terzo che abbia capienza fiscale. In certi casi, persino a lavori già iniziati. Ciò almeno fin quando i pagamenti non sono stati effettuati, poiché i bonus edilizi spettano a chi sostiene le spese. Locazione, comodato e convivenza, invece, possono essere buone soluzioni solo nel caso in cui i lavori non siano ancora avviati. Se si convive con familiari capienti, non serve neanche variare l’assetto proprietario dell’immobile, purché il convivente sopporti i costi dei lavori e l’immobile sia a disposizione del nucleo familiare.

Lo stop alla monetizzazione dei bonus

Le stringenti norme entrate in vigore lo scorso 30 marzo con il dl 39/2024, attualmente in attesa di conversione, complicano la situazione di quanti facevano affidamento sulla possibilità di “monetizzare” i bonus edilizi tramite sconto in fattura e cessione del credito. Tali pratiche, infatti, rendono concreto il vantaggio fiscale offerto dalle varie agevolazioni edilizie per coloro che non possono utilizzare i bonus direttamente a scomputo delle proprie imposte dovute, per via del loro importo inferiore a quello del credito d’imposta. Tali soggetti, detti “incapienti”, si possono adesso trovare ad aver già pianificato dei lavori che non potranno permettersi di eseguire o, peggio, di aver già aperto i relativi cantieri. In tale contesto, bisogna allora aguzzare l’ingegno, e saper maneggiare le specificità delle agevolazioni edilizie, il cui funzionamento può permettere alcune “scappatoie”.

Ok alla cessione dell’immobile

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/2023 chiarisce molti dei principi che regolano la disciplina, e dal loro intreccio si ottiene che anche se i lavori sono già iniziati, il committente può ad esempio cedere l’immobile a un altro soggetto (più capiente) facendo ottenere il bonus prospettato a quest’ultimo. Ciò, però, purché le opere non siano state ancora pagate, poiché le detrazioni spettano “a condizione che i soggetti possiedano o detengano, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi e ne sostengano le relative spese”.

Tramite donazione, vendita o costituzione di diritto reale di usufrutto o uso, per le spese ancora da sostenere il bonus può dunque “spostarsi” su un altro soggetto, in molti casi senza nemmeno la necessità di variare l’intestazione del titolo che abilita i lavori. E questo a prescindere dalla quota di proprietà trasferita: ad esempio, intestare anche solo l’1% dell’immobile al figlio gli garantisce l’intero bonus, se egli sostiene la totalità dei costi edilizi (ad eccezione dei bonus per l’acquisto di immobili, per i quali c’è proporzionalità tra la quota di proprietà e la quota da portare in detrazione).

Locazione e comodato utili solo prima dell’inizio dei lavori

La strada di locazione e comodato, invece, sembra percorribile solo prima dell’inizio dei lavori. La citata Circolare, infatti, chiarisce che i bonus spettano “ai detentori dell’immobile, a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese”. Infine, se a pagare i lavori è il familiare convivente, persino un cognato, la detrazione spetta a lui, a condizione che sia nella disponibilità dell’immobile. Per provarlo, tra l’altro, non servono contratti, né che la convivenza e la disponibilità permangano per tutta la durata di fruizione del bonus. Infatti, specifica la Circolare, i soggetti a norma dell’art. 5, co. 5, del Tuir (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) che pagano per gli interventi devono solo attestare “mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi” per fruire legittimamente delle detrazioni. È comunque consigliabile conservare una certificazione anagrafica.

Le imprese possono farsi aiutare dalle “sorelle” capienti

Per mettere una toppa alle difficoltà che discendono dal dl 39/2024 che blocca cessioni del credito d’imposta e sconto in fattura per i bonus edilizi, imprese e società possono valutare di cedere la titolarità degli immobili oggetto degli interventi edilizi o darli in locazione ad altri enti dello stesso gruppo che hanno maggiore capienza fiscale. Simili “trasferimenti” infra-gruppo permettono infatti di ottimizzare quello che rimane delle agevolazioni fiscali cui possono accedere anche i percettori di reddito d’impresa, come Ecobonus e Sismabonus. È quanto discende dal funzionamento delle agevolazioni, i cui principi fondamentali sono stati illustrati dettagliatamente in varie occasioni dall’Agenzia delle Entrate, da ultimo con la Circolare 17/2023.

Ora che il divieto di cessione del credito e di sconto in fattura si è fatto ancora più rigido, prevedendo che tali strade non possano essere percorse a meno che, entro il 30 marzo scorso, non siano state pagate fatture in relazione a lavori già eseguiti, le valutazioni da compiere per cercare di ottenere ancora dei vantaggi concreti dalle “ceneri” delle detrazioni edilizie si fanno delicate. Gli elementi da tenere in considerazione variano profondamente in base alla natura del soggetto interessato all’agevolazione edilizia, che se non è una persona fisica proprietaria di immobili residenziali, ma un soggetto quale una società, un’azienda o un’impresa, non solo non può accedere al Superbonus, ma non potrà sfruttare meccanismi tipici per le persone fisiche, come far sostenere le spese a un “familiare convivente” affinché quest’ultimo (più capiente) possa fruire della detrazione.

Strada percorribile anche per ecobonus e sismabonus

Tuttavia, il principio che lega la spettanza dei bonus edilizi al sostenimento delle spese è valido anche al di fuori dell’ombrello del Superbonus, e dunque la strada del mutamento dell’assetto proprietario degli immobili risulta percorribile altresì dalle imprese interessate ad Ecobonus e Sismabonus, anche se hanno già iniziato i lavori (eccezion fatta locazioni e comodati, in cui il Fisco prescrive che la detenzione sussista prima dell’avvio dei lavori).

Come richiamato dalla Circolare 17/2023, le norme infatti applicano tali detrazioni “alle spese” e richiedono ai potenziali beneficiari di “possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo”. Considerato anche che le imprese possono agevolare i costi dei lavori effettuati su immobili di qualsiasi natura (che siano beni merce, strumentali o patrimoniali, come chiarito con la Risoluzione 34/2020), ad esempio, una Srl poco capiente che deve efficientare un capannone, e che magari ha già iniziato i lavori senza sostenere spese, può fare intervenire una società più capiente, “amica” o appartenente allo stesso gruppo immobiliare, per farle ottenere la detrazione al suo posto, superando così le difficoltà derivanti dal divieto di cessione e sconto in fattura.

Cristian Angeli - 03 maggio 2024 – tratto da Italia Oggi