Affitti brevi: la cedolare secca incrementata al 26% per i plurilocatori scatta sui redditi maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni.

Per gli intermediari e gestori dei portali telematici che intervengono nei pagamenti dei canoni nulla cambia in relazione alla ritenuta da trattenere, che resta con aliquota fissata al 21% trasformandosi dal punto di vista tecnico in trattenuta sempre a titolo d’acconto.

Queste sono le due principali informazioni contenute nella circolare 10/E pubblicata ieri dall’agenzia delle entrate ed avente ad oggetto le novità sulla disciplina delle locazioni brevi dopo le modifiche introdotte dalla legge 213/2023 (la legge di bilancio 2024).

La nuova cedolare 

Va preliminarmente evidenziato che la citata legge di bilancio, all’articolo 1 comma 63, ha modificato l’articolo 4 comma 2 del decreto legge 50/2017 (che disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi) incrementando dal 21% al 26%, l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

La norma concede comunque la possibilità per il (pluri)locatore di applicare l’aliquota ora divenuta “ridotta” al 21% sul reddito derivante dalla locazione breve di un immobile a sua scelta da individuare nella dichiarazione dei redditi.

Nella circolare in commento, in merito all’entrata in vigore della nuova disposizione, l’agenzia delle entrate indica che in assenza di una diversa previsione, la normativa trova applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio 2024 e, quindi, dal 1° gennaio 2024.

Nello specifico, evidenzia all’amministrazione finanziaria, che l’imposta sostitutiva nella misura del 26% si ritiene dovuta relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis in base all’articolo 26 del TUIR a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% jolly sui i redditi derivanti dai contratti di locazione breve dell’unità abitativa prescelta.

Intermediari e gestori 

L’articolo 4 comma 5 del dl 50/2017 stabilisce che soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta, a titolo d'acconto del 21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi.

Per esigenze di semplificazione l’aliquota della ritenuta, anche in presenza delle nuove “cedolari differenziate” al 21%-26%, resta fissata al 21% e viene previsto, come esposto nella circolare, che la stessa sia operata a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Nel comunicato stampa pubblicato contestualmente alla circolare vengono anche sinteticamente esposti gli obblighi previsti per gli intermediari non residenti.

Nel dettaglio, quelli non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia devono operare attraverso la stessa per l’applicazione della ritenuta, quelli residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere invece direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia, mentre i soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione devono assolvere agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, attraverso un rappresentante fiscale.

Giuliano Mandolesi – 11 maggio 2024 – tratto da Italia Oggi