Anche le sanatorie del Salva casa si muoveranno – in qualche modo – sui binari dell’autonomia differenziata. Se le regole del decreto legge 69/2024 sono identiche in tutta Italia, la loro declinazione concreta cambierà molto a seconda dei territori in cui sono collocate le opere da regolarizzare. Le indicazioni di un piano regolatore o la presenza di una legge regionale, in un settore dove i governatori hanno molti poteri, potrebbero fare la differenza. E anche le modifiche che saranno introdotte con la conversione in legge dovranno misurarsi con le regole locali (il decreto è ora in commissione Ambiente alla Camera e mercoledì scade il termine per la presentazione degli emendamenti).

Una veranda realizzata senza permessi. Un balcone costruito fin dall’inizio, ma non dichiarato nei titoli depositati in Comune. Una casa monofamiliare con una stanza in più rispetto a quanto assentito all’inizio. Sono tutti casi in cui i margini concreti di sanabilità – e il costo delle sanzioni – possono dipendere dalle scelte locali. A Roma, ad esempio, alcune norme del Prg potrebbero incastrarsi in modo interessante con il nuovo accertamento di conformità previsto per le difformità parziali. Nell’area della città consolidata – quindi fuori dal centro storico – gli ampliamenti sono regolarizzabili, a determinate condizioni, anche se portano un aumento di superficie utile fino al 10%: quindi, verande o stanze più grandi potrebbero risultare sanabili anche se non ricadono nei confini delle nuove tolleranze. Grazie al nuovo meccanismo definito dal decreto 69, infatti, potrebbero incassare la conformità urbanistica. Il Comune, poi, avrebbe la possibilità, per rilasciare il titolo in sanatoria, di richiedere ai proprietari adeguamenti, come l’efficientamento energetico della struttura.

A Bologna un ruolo decisivo potrebbe averlo la legge regionale 23/2004. È, sicuramente, una delle normative più avanzate in tema di regolarizzazione delle piccole difformità: molte delle innovazioni inserite nel Salva casa sono infatti ispirate ai suoi contenuti. Tra questi, in materia di tolleranze, spicca l’articolo 19-bis, che fa salvo il legittimo affidamento dei proprietari, con un meccanismo che molti vorrebbero inserire anche nella legge nazionale. Quindi, se il Comune ha già rilasciato l’agibilità a una casa, tutte le difformità presenti nell’immobile si considerano sanate. In questo modo, anche la presenza di cubatura difforme oltre i limiti indicati per le tolleranze del Salva casa potrebbe essere regolarizzata.

Dove il Prg o le leggi regionali non danno particolari appigli, il Salva casa fornisce comunque opportunità. È il caso di Milano, dove potrebbero entrare in gioco le tolleranze esecutive. Ad esempio, quelle relative agli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere, che si considerano regolarizzati in automatico. In questo modo, potrebbe essere sanabile la presenza di balconi non indicati sui titoli comunali. Purché la loro realizzazione risalga all’epoca di costruzione dell’edificio. E purché questa circostanza possa essere provata in qualche modo.

Gli esempi in tre città

La veranda
Veranda di 6 mq realizzata negli anni ’90 sul balcone di un appartamento di 110 mq, in condominio edificato nel 1960; zona periferica.
Il nuovo accertamento di conformità previsto dal Salva casa impone la verifica dei parametri urbanistici solo al momento di presentazione della domanda. È decisivo controllare cosa prescrive il piano regolatore. A Roma, all’interno della città consolidata, per gli interventi di ampliamento, se finalizzati a una migliore configurazione dell’edificio rispetto al contesto, è consentito, ad alcune condizioni, un incremento massimo del 10% della superficie utile e del volume fuori terra (Vft), anche variando l’altezza dell’edificio preesistente per un migliore allineamento con gli edifici circostanti.

Quindi, una veranda come quella descritta, ad esempio nel quartiere don Bosco, in un appartamento di 110 metri quadri, sarebbe sanabile con il nuovo accertamento di conformità. A Milano potrebbe essere sanabile con procedura onerosa, ma unicamente ove ricorrano i presupposti e i requisiti della normativa ordinaria (norme nazionali e regionali).

In base al decreto Salva casa, il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria per le difformità parziali sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi. Calando questo calcolo nella pratica, si vede che il tetto massimo (pari a 30.984 euro) non è difficile da raggiungere. Nell’esempio della veranda di 6 metri quadri, ipotizzando un valore al metro quadro di circa 2.400 euro della superficie sanata, si arriva a 28.800 euro. In zone di pregio maggiore, insomma il tetto dei 31mila euro sarebbe facilmente superato. Sempre che i Comuni non diano indicazioni diverse (e più permissive) per il calcolo di queste sanzioni.

Il balcone
Balcone di 4 mq presente dall’origine in un appartamento in fabbricato costruito negli anni ’50, ma non dichiarato nei titoli depositati in Comune; zona semicentrale.

Può essere decisivo riuscire a provare la realizzazione di un elemento difforme durante la costruzione dell’edificio. Ciò è possibile farlo con evidenze strutturali, testimonianze, vecchie foto, perizie, atti catastali o di acquisto, agibilità. Nella città di Milano l’obbligo di licenza edilizia o titolo equivalente c’è dal 1° agosto 1921. In questo caso, per un immobile privo di vincoli, che presenti sin dalla costruzione un balcone non dichiarato nei titoli comunali e realizzato negli anni ’50, sarà possibile rientrare nelle nuove tolleranze esecutive: ora la legge fa riferimento agli «errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere». Non servirà una sanatoria esplicita, ma questi elementi andranno dichiarati da un tecnico al momento della presentazione di un nuovo titolo in Comune.

L ’ampliamento
Abitazione monofamiliare di 200 mq complessivi, costruita nel 1988, realizzando una superficie di oltre il 10% superiore a quanto assentito con il titolo abilitativo; zona periferica.

È esclusa la possibilità di invocare le tolleranze costruttive appena ridefinite dal Salva casa, perché per un’unità con superficie utile tra i 100 e i 300 mq il nuovo limite è il 4 per cento. Il caso descritto, situato nella città di Bologna, potrebbe tuttavia già risultare sanabile perché la legge regionale dell’Emilia Romagna 23/2004 (articolo 19-bis, comma 1-ter), tra le tolleranze, include le parziali difformità realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo che non hanno impedito la certificazione di conformità edilizia e di agibilità o che il Comune ha espressamente accertato in un procedimento edilizio (senza contestare l’abuso né ostacoli all’agibilità).

C.Dell'Oste/G.Latour - 27 giugno 2024 – tratto da sole24ore.com