È illegittima la delibera assembleare che approva l'installazione del cappotto termico anche sullo spazio antistante i balconi privati, riducendone lo spazio calpestabile. È del 25 luglio 2023 una nuova sentenza che va in questo senso, la n. 11708 emanata dal tribunale di Roma in primo grado, che si aggiunge così alla lista di pronunciamenti giudiziari che ritengono lo spazio di proprietà del singolo condomino non sacrificabile alla luce di un più collettivo interesse di efficientamento energetico dello stabile, in contrasto con altre decisioni di senso opposto.

Dunque ancora confusione tra i giudici in materia di cappotto termico. Un ispessimento delle pareti esterne realizzato applicando pannelli di materiale termoisolante in grado di ridurre le dispersioni di calore in inverno e (in alcuni casi) di “proteggere” dalle temperature elevate in estate, riducendo i consumi energetici per il riscaldamento e il raffreddamento. Si tratta di un intervento edilizio agevolabile tramite la famiglia di detrazioni di tipo Ecobonus, cui molti contribuenti ricorrono spesso per la sua relativa semplicità di installazione e fattibilità in termini di tempi di realizzazione e costi.

Quando applicato sull'intera superficie disperdente di facciata, tuttavia, il cappotto comporta inevitabilmente la diminuzione di qualche centimetro dello spazio calpestabile dei balconi, intaccando dunque una parte non comune tra i condomini, ma di proprietà esclusiva dei singoli. Proprio da tale circostanza sorge la causa risolta dal giudice romano lo scorso 25 luglio, scaturita in seguito all'impugnazione da parte di alcuni condomini di una delibera assembleare con la quale veniva approvata “l'offerta economica di massima relativa agli interventi da effettuare sul condominio, come predisposta dalla società (omissis) ai fini della detrazione fiscale del 110%”. In sintesi, dunque, gli attori chiedono al tribunale la declaratoria di nullità o l'annullamento di detta delibera, “in quanto i lavori approvati a maggioranza comportano la realizzazione del c.d. cappotto termico da installare su tutta la superficie dello stabile, con la conseguente riduzione delle aree dei balconi di proprietà esclusiva dei condomini”. Nonostante il tribunale di Roma dichiari cessata la materia del contendere in base a una successiva delibera della stessa assemblea che limitava l'intervento alle sole parti comuni “con esplicita esclusione delle parti private, ovvero i balconi”, si esprime comunque sulla “originaria fondatezza o meno dell'impugnazione”, ritenendola valida. Infatti, il giudice ritiene pacifica la circostanza che la realizzazione del cappotto termico fosse “tale da comportare una riduzione delle aree dei balconi di proprietà esclusiva”, rendendo la delibera che approvava l'esecuzione dei relativi lavori “illegittima”. Il tribunale, nel dettaglio, richiama in tale passaggio della pronuncia la sentenza n. 17997 emanata dal tribunale di Roma nel 2020, che dichiarava nulla la delibera che approvando il cappotto riduceva il piano di calpestio dei terrazzi dei condomini, determinando “una lesione del loro diritto di proprietà”.

Per quanto la recente sentenza trovi conferme in altre passate pronunce, come quella appena citata, non vi è ancora una giurisprudenza consolidata in materia, e organi diversi si sono espressi in senso totalmente opposto. È il caso, tra le tante, dell'ordinanza n. 30843/2021 del tribunale di Milano, che ha mantenuto in vita una delibera assembleare del tutto analoga, ritenendo invece “tollerabile” il sacrificio di qualche centimetro di balcone privato alla luce del superiore interesse pubblico all'efficientamento energetico e della sua funzionalità ad un “più adeguato uso delle cose comuni”.

Cristian Angeli – 09 settembre 2023 – tratto da Italia Oggi