La vendita diretta della casa da parte della banca senza passare dall’asta immobiliare in Tribunale potrà scattare solo in caso di 18 rate mensili del mutuo non pagate. La clausola sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme, senza quindi l’estensione ai contratti di surroga dei “vecchi” finanziamenti. In altri termini, quindi, nessuna retroattività. Sarà, invece, obbligatoria l’assistenza di un consulente che dovrà “accompagnare” il consumatore nel caso in cui scelga di inserire la clausola di inadempimento nel suo mutuo. Sono le principali novità che emergono dal testo del decreto legislativo sui mutui approvato definitivamente ieri dal Consiglio dei ministri. Un provvedimento che recepisce una direttiva comunitaria del 2014 (la 17/Ue) quasi al fotofinish visto che il termine ultimo per l’adozione è fissato per domani.
Il decreto recepisce le condizioni e le indicazioni arrivate dai pareri approvati dalle commissioni Finanze di Camera e Senato anche sulla scorta delle polemiche sollevate soprattutto dal Movimento 5 Stelle, visto che a una prima lettura del testo era prevalsa l’opinione che bastassero sette rate saltate per far scattare la morosità e quindi la vendita diretta (condizione che invece riguarda i ritardati versamenti e non le omissioni). Le limature e la messa a punto del testo sono andate avanti fino a prima della riunione del Consiglio dei ministri. Due, in particolare, le questioni più discusse: da un lato la disciplina del cosiddetto patto marciano, che rappresenta una situazione finora delineata solo dalla giurisprudenza della Cassazione, anche con il ricorso a ulteriori norme attuative come tra l’altro richiesto dal parere del relatore a Montecitorio, Giovanni Sanga (Pd), e della relatrice al Senato, Lucrezia Ricchiuti (Pd); dall’altro le modalità con cui gestire e delineare una corretta informazione del consumatore sul meccanismo della clausola. In attesa di conoscere la versione finale del decreto che potrebbe approdare rapidamente in «Gazzetta Ufficiale» vista la scadenza per il recepimento, la nota diramata da Palazzo Chigi nella serata di ieri precisa che «le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo». Inoltre viene prevista «l’assistenza obbligatoria - riporta sempre il comunicato - di un consulente per il consumatore che intenda sottoscrivere questa clausola».
Il tentativo è stato quello di bilanciare le tutele del contraente del mutuo con quelle delle banche-creditrici. La previsione specifica delle 18 rate mensili non pagate serve a eliminare ogni incertezza sulle condizioni che possono far procedere alla vendita diretta del bene. Ma allo stesso tempo una tale possibilità consente sia alla banca sia al consumatore stesso di accelerare notevolmente i tempi rispetto alle procedure delle aste immobiliari che passano per il Tribunale e in alcuni casi possono arrivare a toccare anche i sette anni. Per il resto, si conferma nel nostro ordinamento il divieto del patto commissorio (sancito dall’articolo 2744 del Codice civile) in base al quale è nullo qualsiasi accordo con il quale si conviene che «in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore».
Così come non è stata reintrodotta la penale sull’estinzione anticipata del mutuo abolita in Italia nel 2007. La direttiva mutui europea concede la facoltà ai Paesi europei di decidere se applicare o meno la penale e comunque l’Italia resta uno dei pochi a non prevederla.
Il decreto di recepimento introduce, invece, un meccanismo “aggiuntivo” di tutela dei soggetti maggiormente in difficoltà. Nelle disposizioni attuative, Banca d’Italia dovrà infatti avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore. Un aspetto che le commissioni Finanze di Camera e Senato avevano espressamente richiesto che venisse configurato come «obbligo» e non come «mera facoltà».
Marco Mobili/Giovanni Parente/Vito Lops - 21 aprile 2016 – tratto da sole24ore.com