Mutui, le surroghe continuano a trainare il mercato nel 2015. Mentre il mercato immobiliare cerca ancora l’incontro tra domanda e offerta (con l’invenduto degli ultimi anni di crisi che è talmente ampio che non riesce a eguagliare la pur timidamente crescente domanda) le banche stanno aumentando in ogni caso le erogazioni di mutui ricorrendo proprio alle surroghe, in pratica “catturando” clienti insoddisfatti di altre banche e che stanno pagando un mutuo decisamente più caro rispetto agli attuali tassi di mercato.

Fermo restando che la prima regola per chi sta pagando un mutuo caro (e lo sono tutti i variabili superiori all’1,5% e tutti i fissi superiori al 3% dato che questi sono oggi i migliori tassi di surroga del momento) è provare a rinegoziare le condizioni con la propria banca.

Ma va detto che la propria banca non è obbligata a rivedere al ribasso condizioni precedentemente pattuite e in teoria valide per tutta la durata del piano di ammortamento. E questo è certamente un limite strutturale del prodotto mutui, in particolare per il mutuo a tasso fisso dato che il cliente si indebita per un periodo molto lungo fissando il giorno della stipula un tasso che rispecchia il riflesso dell’andamento economico e di politica monetaria di quel preciso momento storico. Ma non è affatto detto che poi nel tempo il quadro resterà immutato.

Può accadere, come abbiamo visto negli ultimi anni di crisi, che le banche centrali portino il costo del denaro all’ingrosso a 0 e che a cascata anche il costo del denaro al dettaglio (quello offerto dalle banche sui prestiti aggiungendovi uno spread) scenda violentemente. In questi casi chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso non riesce a beneficiare del calo dei tassi (che di solito riflette un quadro di recessione economica). E si trova ad affrontare una doppia beffa: vivere in un quadro economico recessivo (dove probabilmente rischierà di perdere il posto di lavoro, vedere ridursi lo stipendio, ecc.) e in più pagare un mutuo molto più caro in termini reali (cioè depurato per l’inflazione) rispetto al momento in cui l’ha stipulato, a parità di rata nominale.

La surroga viene in soccorso e permette di adeguare anche i tassi del mutuo al cambiamento dei tassi di mercato.

Questo adeguamento è invece automatico per chi sta pagando un mutuo a tasso variabile dato che il mutuo tende a seguire di mese in mese l’evoluzione dei tassi agganciati al costo del denaro all’ingrosso (come lo sono gli indici Euribor o direttamente il tasso Bce per una percentuale residuale di mutui) con il vantaggio di mantenere invariato nel tempo il costo reale del mutuo. Quando l’inflazione è alta anche i tassi salgono e quindi il tasso nominale del mutuo variabile sale ma non quello reale. Viceversa in periodi di bassa inflazione o deflazione (come in questa fase in Italia e nell’Eurozona) il tasso nominale di un mutuo a tasso variabile scende di pari passo.

Vito Lops - 25 giugno 2015 – tratto da sole24ore.com