Per i danni da incendio all'interno di un appartamento locato, rispondono in solido il locatore con il conduttore se non è provato che la causa dell'incendio sia dovuta all'obbligo di custodia specificamente gravante su uno dei due interessati. Non basta il semplice "dubbio", quindi, secondo la Cassazione (sentenza 25503/2014) .
La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è ormai da anni orientata nell'affermare che l'art. 2051 c.c. - in base al quale "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito" - configuri un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode del bene (cfr. Cass. n. 20427/2008), ossia di chi esercita sul bene un potere di controllo e vigilanza per evitare che il bene produca danni a terzi.

La corte di cassazione ( Sezioni Unite, Sent. 11 novembre 1991, n. 12019) ha disposto che se un'unità immobiliare è concessa in locazione, il proprietario, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo); con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell'appartamento, ovvero, in riferimento alla specie, le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del cit. art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.
Può liberarsi dando prova del caso fortuito.

Pertanto, ad es. nel caso di danni da infiltrazione provenienti dalle tubature dell'appartamento, se la condotta danneggiata è incassata nei muri, il danneggiato avrà diritto al risarcimento da parte del proprietario. Diversamente, se trattasi di infiltrazioni d'acqua conseguenti alla rottura di un flessibile esterno dell'impianto idrico del bagno, il danno è riferibile al conduttore essendo a suo carico le riparazioni di ordinaria manutenzione e la sostituzione di quelle parti di impianto per le quali non occorre intervenire con opere murarie (Cass. sent. n. 24737/2007).
Nel caso, invece, non si ci trovi nelle condizioni di comprendere da dove provenga il danno e quindi di chi sia la responsabilità, l'art. 2055, comma 3 c.c. dispone che " in caso di dubbio le singole colpe si presumono uguali".
Tale principio è stato applicato di recente, dai giudici di legittimità, ai danni causati in alcuni locali, compresi in un immobile, i cui proprietari agirono in giudizio chiedendo il risarcimento dei danni subiti dall'incendio che si era propagato in un sovrastante locale concesso in locazione.

Nella fattispecie la Cassazione ha affermato che non risultavano accertate le cause dell'incendio e i locatori non avevano offerto la prova liberatoria rispetto alla presunzione di responsabilità derivante dalla previsione dell'art. 2051 c.c.; non ne ha tratto, tuttavia, la necessaria conseguenza che, secondo i principi dell'art. 2055, comma primo c.c., la responsabilità dei locatori de qua doveva intendesi solidale ma ha formulato il seguente principio per cui "in caso di danni derivanti a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente" (Cass. sent. n. 25503/2014 ).

Luana Tagliolini - 20 gennaio 2015 – tratto da sole24ore.com

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